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成说说法 | 居住权如何影响我们的生活?

民法典已经实行4个月了,关于居住权的配套规范在不断完善。


《广州市不动产登记办法》(征求意见稿)规定了居住权登记的相关事宜,方便人们通过设立居住权保障自己的权益。


前不久,“居住权”执行第一案在武汉法院生效,法院在房屋买卖的过程中优先保护居住权人的利益,保障居住权人对涉案房屋的居住权。


首先,让我们来了解什么是居住权和如何设立居住权。

顾名思义,居住权是为了满足居住需要而设立的。


居住权人有权对他人住宅享有占有、使用的权利。


意味着,房子虽然不是你的,但设立居住权后,你有权居住。


居住权与所有权的区别在于,物权人是否拥有处分房屋的权利。


所有权人可以处分自己所有的房屋,但居住权人不得对设立居住权的房屋进行出售、转让、拆除、出租等行为。


(注意,有产权证的住房才可设立居住权,小产权房、宅基地等没有产权证的房产不得设立居住权。)


结合北京海淀法院判决的居住权案例,让我们来看看居住权设立的条件有哪些?

法院最终判决小A的要求不符合居住权的规定,不予支持。原因在于:


1. 小A父亲与前妻签订的离婚协议并没有为小A设立居住的权利,仅约定房屋归小A父亲所有,小A由父亲抚养,共同生活在该房屋内。


小A父亲曾单方承诺小A可以在涉案房屋中居住,该承诺是父亲作为原告监护人应履行的监护义务,而不是法律意义上的居住权。


2. 小A与现房屋所有权人并没有签订关于居住的书面合同,也没有向登记机构办理登记。


日常生活中,婚姻家庭生活、继承和财富传承等多个方面都可能适用居住权。


(一)缓解结婚初期房屋加名引发的矛盾

婚后,男方希望能在共同居住的房屋上加名,女方父母作为出资方不同意加名,女方很为难,夫妻双方因此产生矛盾。


此种情形下,设立居住权提供了新的解决方案,保障男方居住权的同时,女方不用出让所有权。


(二)解决离婚后一方的居住问题

离婚后一方没有居住场所时,可在离婚协议中设立“限时”居住权,缓解离异一方离婚后的经济压力。


(三)解决为子女买房后或将房屋赠与给子女后,子女不孝顺不让老人居住的问题。此种情形下,老人在买房前或签订赠与协议时,可约定并设立居住权,保障自己的老年生活。


(四)保障再婚老人伴侣的居住问题

阿明与阿丽再婚,阿明希望自己去世后,阿丽仍可居住在自己的房屋里,但不希望房屋最终被阿丽前段婚姻的子女继承。阿明可以通过遗嘱的方式约定其子女将继承其房屋,同时保留阿丽对房屋的居住权。


(五)打破“以房养老”骗局,帮助老人安享晚年。

市场上有些机构以“以房养老”之名骗取老人房产,没有子女的老人将房屋以相对较低的价格出售给机构,但机构并没有履行约定,以房屋所有权已转移为由赶走老人,最终导致老年人失去房子的同时也居无定所。


如果在签订协议时,约定老人在其有生之年享有对房屋的居住权,便可有效地防止上述骗局的发生,这样老人既能凭借获得的房屋转让款保障自己的晚年生活,亦可实现老有所居。

居住权的设立可以缓解甚至解决亲属之间财产矛盾,但却给房产交易带来了不确定性。我们常说“买卖不破居住权”,是什么意思呢?


举个例子,小阳想从小红处购买了一套房屋,购买前发现小红的妈妈对这套房屋有居住权。即便房屋过户给小阳后,小红妈妈依旧有权居住。如果你是小阳,你是否愿意继续购买这套房屋?愿意花多少购买?

居住权对于买卖双方都是需要谨慎考虑的事情。对于卖方来说,一旦居住权设立,则意味着一段时间内,房子出售将面临困难,失去部分商业价值。对于卖方来说,查清房产是否存在居住权的问题尤为关键,影响最终决策。


为避免出现“你住不了你的房子”的情形,成说建议,购房者在购买二手房之前,前往不动产登记中心或房管局查询意向房屋是否设立居住权,同时在存量房中介合同中设立专项居住权条款,要求卖家如实披露相关信息。




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